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Ipso Facto #6. El pacto de arras

#IpsoFacto Hasta en vísperas de noche buena continuamos con nuestras cápsulas jurídicas. Esta vez, es el llamado #PactoDeArras el concepto que nos reúne en torno a este mini podcast🎙.


Dedíquele cinco minutos🕰 a conocer el tema. A lo mejor, le sirve para entender mejor a ese tío o primo abogado que todos tenemos, y que en las reuniones familiares pareciese que habla en huttese o sindarín😐.


Dele click al link en la biografía📲. Entienda bien el concepto de #LasArras, e impresione a sus familiares.


Seguramente usted ha oído hablar de las arras al momento de la celebración de un #contrato, en especial de la #compraventa de un vehículo o de la promesa de compraventa de un #inmueble, ¿pero sabe realmente en qué consisten, ¿cuáles son y para qué sirven? En IPSO FACTO, le despejaremos sus dudas.


Las #arras en el contrato, por ejemplo, de promesa de compraventa inmobiliaria, son un pacto celebrado entre dos sujetos que tienen por objeto constituir una garantía que por lo general, supone la entrega en dinero por parte de alguna de los contratantes a la otra. Si hablamos de la promesa, usualmente las arras las entrega la PARTE PROMETIENTE COMPRADORA a la PROMETIENTE VENDEDORA, con el fin, o bien de CONFIRMAR SÍ O SI la celebración del contrato de promesa, o bien, como una indemnización ya determinada, si se pretende DESISTIR del negocio prometido.


Por lo tanto, existen 2 clases de arras de origen legal como son las #CONFIRMATORIAS y las arras DE #RETRACTACIÓN O #PENITENCIALES; y otra clase de origen jurisprudencial, como son las CONFIRMATORIAS PENALES.


Las arras confirmatorias, o simplemente confirmatorias (art. 1861 C.C.)

Son un pacto por el cual las partes contratantes garantizan o aseguran simbólicamente el cumplimiento del negocio a celebrar entre ellas. Si hablamos del contrato de promesa de compraventa inmobiliaria, que es nuestro ejemplo, las arras garantizan que la promesa de compraventa SI O SI se cumplirá. NO hay posibilidad de desistir o arrepentirse del negocio por los contratantes.


Por lo tanto, tenemos dos opciones cuando se cumple con la firma de la escritura pública de compraventa de un inmueble: o bien el dinero entregado a título de arras se debe restituir a quien las entregó porque ya se cumplió el contrato, o bien, ésta suma se abonará al precio del inmueble como parte de pago del bien objeto del mismo.


Por consiguiente, si se presenta el incumplimiento del negocio celebrado, SIENDO LAS ARRAS CONFIRMATORIAS, existiría entonces la posibilidad de demandar judicialmente el cumplimiento forzado del contrato por parte de quien ha incumplido, o la resolución del contrato y en ambos casos, junto con la indemnización de perjuicios causados. Hay que dejar claro que la idea de las ARRAS CONFIRMATORIAS es garantizar el CUMPLIMIENTO del negocio, o en su defecto pagar el valor en dinero que representaría para la parte cumplida, el INCUMPLIMIENTO de la otra parte.


Dentro de la promesa de compraventa inmobiliaria es muy importante EXPRESAR con precisión si las arras son de tipo confirmatorias, porque si no se determina su naturaleza, la ley civil llena este vacío dando a entender que las arras serán penitenciales, llamadas de desistimiento o retractación. Y esta clase de arras ¿en qué se diferencian de las confirmatorias entonces?


Se llaman PENITENCIALES o de RETRACTACIÓN, porque los contratantes en conjunto se conceden recíprocamente durante un período de tiempo que estas acuerden ya estando en vigencia el contrato de promesa de compraventa; poder ARREPENTIRSE o DESISTIR del contrato celebrado. Sin embargo, EL ARREPENTIMIENTO NO ES sinónimo de INCUMPLIMIENTO de las obligaciones de las partes derivadas de la promesa, ya que los contratantes se han concedido la opción recíproca del arrepentimiento a través del pacto de arras penitenciales. No obstante, arrepentirse ya estando en curso el contrato de promesa contraído, conlleva una SANCIÓN o PENITENCIA ya convenida a través de las arras, para la parte arrepentida o la que desiste del negocio celebrado, con las siguientes consecuencias a saber, conforme a lo dispuesto en la legislación civil: Si el contratante que entregó el dinero a título de arras, desiste o se arrepiente del negocio, este las pierde; pero si quien recibió las arras, es la parte que se arrepiente, entonces devuelve el doble de lo recibido, lo que implica para este último, restituir lo recibido y ENCIMAR OTRO TANTO a la otra parte. Ej. Si se entregan 20 MM de arras como promitente comprador al promitente vendedor, a título de arras penitenciales o de retracto, y el arrepentido en este caso, es el promitente vendedor, esto quiere decir que este último debe restituir los 20 MM recibidos y encimar al PC otros 20MM por la penitencia del arrepentimiento.


Si los contratantes no determinan en el contrato el período de tiempo para retractarse, la ley suple esta disposición entendiendo que el arrepentimiento para las partes NO podrá exceder de 2 meses contados a partir de la fecha en que se haya celebrado la convención, ni después de otorgada la escritura pública o principiada la entrega”. Lo anterior de acuerdo al artículo 1.859 del CC.


Las confirmatorias penales

En este último caso, el pacto interpartes es una cláusula penal pero con la consecuencia derivada de las arras anteriores, al tratarse por una parte, de tasar entre ellas una liquidación anticipada de los perjuicios que pueden llegar a derivarse del incumplimiento del contrato por cualquiera de los contratantes. Entonces, el nombre de estas arras obedece a:


Se llaman CONFIRMATORIAS, porque se utilizan como prueba de la celebración del negocio y como garantía de su ejecución.


Se llaman PENALES, porque la parte que cumpla con sus obligaciones, podrá demandar judicialmente el incumplimiento de la otra, pero con la posibilidad de apoderarse de las arras de pleno derecho si fue él quien las recibió, o exigir en su defecto, que se las restituyan dobladas si fue quien las dio. Estas arras son como una mixtura de las consecuencias jurídicas de las dos anteriores.

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