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Ipso Facto #4. Promesa de compra venta.

#PromesaDeCompraVenta: ¿Está interesado en adquirir un inmueble? Pues esta entrega de #IpsoFacto le puede resultar muy provechosa.

Entérese de cuál es la importancia de la promesa de compra venta, así como de todo lo que la compone y su finalidad.

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¿Qué es la promesa de compraventa de inmueble? ¿Qué requisitos debe tener para que exista legalmente, para que sea válida? y otros detalles para que su “casa no quede en el aire”.


La promesa de compraventa sobre inmueble, si hablamos de un negocio entre dos personas particulares (que no tienen la calidad de comerciantes), es un contrato realizado entre dos sujetos: el PROMITENTE vendedor quien se obliga para con otro llamado PROMITENTE comprador, a celebrar el negocio prometido.


¿Y cuál es el contrato prometido? es la compraventa que se realiza sobre un inmueble determinado y el promitente comprador a su vez, se compromete a pagar el precio convenido por el inmueble que promete adquirir.

Para que la promesa de compraventa inmobiliaria entre particulares (no comerciantes) exista y tenga validez jurídicamente en el tiempo, como lo establecen las normas del código civil colombiano vigente[1], debe ser celebrada por escrito entre contratantes mayores de edad, que su consentimiento en el negocio sea emitido en forma libre, sin engaños, ni presiones de terceros que lo puedan viciar; que el motivo o móvil que induce a los contratantes a celebrar la promesa, sea legítimo (por ej, por inversión, adquirir otro inmueble, etc). Y que el inmueble objeto del contrato esté bien determinado y sin impedimentos legales para su transferencia futura.


¿Cuáles podrían ser estos impedimentos? Por ej. un embargo (Porque éste saca el bien del comercio), o que se adquiera por actividades del lavado de activos.


Además, el documento que contenga la promesa de compraventa inmobiliaria, debe tener varios elementos esenciales para su formación como son:


1- Si se trata de personas naturales. Nombre de las partes, su identificación, estado civil y lugar de residencia. Si alguien está obrando en nombre y representación de alguna de ellas deberá indicarlo. La copia del poder otorgado deberá obrar en la promesa.


2- Si hay alguna persona jurídica se consignará nombre de la sociedad, NIT., domicilio, nombre e identificación de su representante legal el cual deberá tener las facultades para este tipo de negociaciones. Esto se puede averiguar viendo el certificado de existencia y representación legal expedido por Cámara de Comercio. Si el R.L tiene limitaciones en la cuantía, es necesario aportar el acta que contenga la autorización de la Junta de socios, según el caso y el tipo de sociedad.


3- En ocasiones hay situaciones en las que el propietario no es el dueño del 100% del inmueble sino de una parte o cuota parte. De ser así hay que mencionar su condición y porcentaje.


4- Lo mismo ocurre con la parte PROMITENTE compradora. Hay que determinar si adquiere todo o sólo una parte de la propiedad, y en qué porcentaje lo haría.


5- Objeto del contrato: es decir, aquí se menciona si se promete transferir real y efectivamente la propiedad de un inmueble, o una parte de él. Se le distingue con su denominación (casa, apartamento, garaje, depósito, bodega, etc.), el folio de matrícula inmobiliaria y el número catastral de cada uno de ellos. IMPORTANTE, hay que incluir los linderos particulares, y si se encuentra en propiedad horizontal, los linderos generales del lote matriz sobre el cual se encuentra construido el edificio y el coeficiente de copropiedad que se determina en el RPH.


6- Si hay propiedad horizontal se consigna las escrituras públicas relacionadas, con la constitución de la PH, reformas y aclaraciones.


7- Tradición: Aquí se menciona la manera en que el promitente vendedor adquirió su derecho de propiedad (compraventa, adjudicación en una sucesión, liquidación de sociedad conyugal, remate, etc.) y se cita el instrumento público o documento de adquisición que debe estar registrado en el certificado de tradición.


8- LIBERTAD Y SANEAMIENTO: La promitente vendedora garantiza que lo que promete vender es de su propiedad, que lo ha poseído regularmente, quieta y pacíficamente, que no lo ha prometido a otras personas y que será vendido libre de usufructo, censo, uso o habitación, embargos, pleitos pendientes, hipotecas, arrendamientos, patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar, etc. En caso de existir alguna figura jurídica de las ya mencionadas, se debe indicar la manera en que se cancelará esta misma si es del caso, y su posterior registro ante la ORIP para obtener la libertad de gravámenes y limitaciones sobre el inmueble que se promete transferir.


9- PRECIO Y FORMA DE PAGO. Debe ser el precio real del negocio. No se recomienda que se pacte uno en la promesa y se escriture con uno inferior. El valor del inmueble tampoco puede estar por debajo al valor del predial.


¿Por qué? ATENCIÓN. ALERTA DE SPOILER. El Art. 61 de la ley 2010 del 2019 dice: “En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente.”


Si no se hace dicha manifestación en la escritura pública las partes se exponen a ser sancionadas con un cobro de 4 veces más en el impuesto de la renta, ganancia ocasional, registro y derechos notariales. A esto hay que sumar que el Notario podrá reportar la irregularidad a la DIAN.


En cuanto a la forma de pago, allí se indica cuanto se ha recibido, si el saldo se cancela en cuotas, mediante cheque, transferencia de fondos, o efectivo, o se tramite y obtenga por parte del promitente comprador un crédito hipotecario, en cuyo caso se deberá igualmente consignar que el negocio se supedita a la obtención del crédito hipotecario por la entidad bancaria correspondiente.


Recuerde, que cuando se pacte que parte del precio o la entrega del inmueble será realizado en forma posterior a la firma de la escritura, las partes deben dejar explícito en la promesa, que se comprometen a renunciar al ejercicio de la condición resolutoria del contrato en la EP que contenga la COMPRAVENTA prometida, por el eventual incumplimiento de las obligaciones futuras de la compraventa. Esto con el fin de hacer que el instrumento público que contenga el contrato de COMPRAVENTA quede firme e irresoluble.


10- IMPORTANTÍSIMO…FECHA Y LUGAR DE OTROGAMIENTO DE LA ESCRITURA. Las partes deben convenir la notaria, ciudad, el día y la hora exacta para la firma de la escritura pública de COMPRAVENTA que dé cumplimiento al contrato prometido. Esta es la OBLIGACION DE HACER que es fundamental establecerla en la promesa de compraventa, porque todo el contrato gira en torno a la misma.


11- LA ENTREGA DEL INMUEBLE: Puede ser en el mismo día de la firma de la escritura pública o posterior a ella. Pero si usted es el PROMITENTE VENDEDOR, ¡por favor, se lo suplicamos! No haga entrega del inmueble antes de la firma, podría exponerse a perderlo si se reúnen las condiciones para que EL PROMITENTE COMPRADOR solicite judicialmente la prescripción adquisitiva de dominio a través de la posesión del inmueble por determinado tiempo. Usted quedaría sin el pago y sin el bien.


12- El inmueble deberá entregarse a paz y salvo por impuestos, servicios públicos y, si es del caso, administración del Edificio o Conjunto, si el predio se encontrara sometido a la PH. En caso contrario el PROMITENTE COMPRADOR asumiría los pagos, sanciones, multas, etc. ¡No se deje sorprender!


13- Los gastos notariales que ocasione la escritura pública de compraventa (como contrato prometido), correrán por las partes por mitad. Los de beneficencia y registro corren por cuenta de la promitente compradora.


ATENCIÓN: Si algunas de las partes no cumplieran con lo pactado en el contrato de promesa de compraventa con las indicaciones anteriores, se podrá entonces acudir a las instancias judiciales para exigir el cumplimiento de lo pactado, salvo que en el contrato se hubiera pactado acudir a otra jurisdicción como un Tribunal de Arbitramento…


14- Puede contener el contrato de promesa el pacto de arras, para confirmar el consentimiento de las partes contratantes, o para penalizar el posible y eventual retracto de su palabra; o quizás se prefiera convenir una cláusula penal ante un posible incumplimiento entre los contratantes. Pero este último punto, por las consecuencias legales que conlleva, será materia de otro IPSO FACTO ¡Espérenlo!


Para finalizar, si las partes desean hacer cambios en la promesa, éstos deben quedar por escrito en un OTROSI.


Nunca lo olviden, ¡¡Este es un consejo para la vida!! Si el contrato se hace por escrito, cualquier cambio se hace por escrito.

[1] Cfr. artículos 1502. 1503, 1611

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